Тема: Доступное жилье | 10 марта 2006 г. |
"Если мы хотим строить нормальную страну и нормальное общество, у людей должны быть достойные пенсии, зарплаты и достойное жилье. От этого надо отталкиваться" Ваш комментарий* |
У нас есть национальный проект "Доступное жилье". Главной его идеей провозглашено решение жилищной проблемы россиян через ипотеку. Однако то, что происходит в этой сфере сейчас - удручает. Банки дают рекламу в которой обещают крайне низкие ставки по кредиту, однако в реальности с помощью разных ухищрений ставка по кредиту оказывается намного выше. Центральный банк никак не регулирует эту сферу, - ставка рефинансирования у нас не работает. Цены же на рынке недвижимости растут такими темпами, что решение жилищной проблемы через ипотеку выглядит все более и более фантастическим. Так может быть пора перестать делать из ипотеки фетиш и поискать решение проблемы в чем-то еще? На мой взгляд, здесь две важные проблемы. Первая проблема - коммерческие кредиты - это кредиты банков по ипотечной программе. Вторая проблема - доступное жилье. Понятно, что определенная часть населения никогда не сможет взять кредиты под рыночные проценты. Эту часть надо субсидировать, субсидировать процентную ставку и первоначальный взнос или часть стоимости квартиры, если мы хотим, чтобы у этих людей когда-нибудь появилось свое жилье. В той части, которая касается коммерческих банков, была история с потребительскими кредитами, когда банки попросили или заставили честно называть все расходы по кредитам, а не только ставки, которые довольно низкие. Я думаю, что в этом плане с ипотечными кредитами можно сделать тоже самое. Но вообще говоря люди, которые идут на ипотечный кредит, немного больше разбираются во всех этих вещах и могут сами посчитать реальную ставку. Тот факт, что она высокая, объясняется огромным спросом на эти кредиты. А он связан в том числе и с тем, что цены на жилье растут очень быстро. Люди готовы брать кредит по таким ставкам. Обвинять банки в том, что они завышают ставки, нет оснований. Что в этом плане может сделать государство? Надо строить больше жилья, надо обеспечить инфраструктуру. Когда говорят о том, что мы занимаемся проектами, мы хотим больше строить жилья, сразу возникают вопросы по инфраструктуре, что та же Москва не может просто так строить жилье без улучшения и ввода новых инфраструктурных вещей: электричество, вода и т.д. Здесь государство должно заниматься созданием условий для увеличения объемов строительства. Если будет больше жилья, не так быстро будут расти цены. Наверное, ставки тоже будут снижаться, если все это будет развиваться, будут другие объемы, больше игроков будет выходить на рынок. А еще есть другие варианты ипотеки, например стройсберкассы, которые на таком не очень развитом финансовом рынке с неработающей ставкой рефинансирования могли бы оказаться эффективными. Ипотека нужна, но она состоит из двух систем: рыночной и нерыночной. В связи с нерыночной частью ипотеки возникает одно большое сомнение. Людей, которые не могут по своим доходам позволить себе приобретать жилье на условиях рыночной ипотеки, у нас в стране подавляющее большинство. Это можно понять, сравнивая среднюю официальную зарплату по России и цены на недвижимость. Следовательно, государству придется субсидировать значительную часть стоимости этого жилья огромной массе населения. Здесь есть единственное решение, надо четко разделить жилье на рыночное и субсидируемое. Рыночное жилье, когда человек сам выбирает, покупает квартиру, какого он хочет размера, где он хочет. А есть субсидируемое жилье, в Москве были такие программы, когда государство субсидирует определенную часть стоимости или определенную часть процента. На такое жилье могут накладываться какие-то ограничения, по площади, например, по такой схеме человек не может купить пятикомнатную квартиру в центре Москвы. Такими ограничениями можно регулировать размер субсидий. Главное - правильно определить задачу, как и в таких вопросах как пенсии, зарплаты учителям и врачам, так же и с жильем. Мы должны сказать, что если мы хотим строить нормальную страну и нормальное общество, у людей должны быть достойные пенсии, зарплаты и достойное жилье. От этого надо отталкиваться, а не говорить, что надо уволить всех министров за то, что они по инфляции не выполняют задачу. Первично - это люди, зарплата, жилье. От этого надо идти, а дальше, исходя из решения этих проблем, пытаться как-то увязать все остальное. У нас строительная отрасль полностью частная, государственных строительных компаний у нас не осталось. При том, что государство берет курс на строительство государственного муниципального жилья, которое не приватизируется. Но если посмотреть на то, сколько жилья вводится для распределения на условиях социального найма и сколько вводится коммерческой недвижимости, то мы увидим, что социального жилья очень мало. Потому что на это выделялось мало денег. А откуда взять деньги на такое масштабное обеспечения более половины граждан жильем? Мы не говорим о том, что половине населения надо бесплатно раздать жилье или очень задешево его продать. В эту же категорию попадают молодые семьи, которые могут брать кредиты. Они не могут сейчас заплатить 25-30% первоначального взноса, но они могут взять кредит на более мягких условиях и могут потом его спокойно выплачивать. Есть совсем бедные люди, которым негде жить. Это совсем крайняя ситуация, которую надо как-то отдельно решать. Но большая часть людей - кто не может реально купить квартиру сейчас и не может взять рыночный ипотечный кредит. Может, это делать в увязке с другими проектами, например с особыми экономически зонами, там для молодежи реализовывать жилищные программы, тем самым, привлекая специалистов. Я думаю, что можно найти решение. У государства остается рычаг - законы, которыми определяется, как мы строим жилье. Очень много было разговоров о том, что изменили закон по строительству, якобы защитив инвесторов, а в итоге стало меньше строиться жилья частными компаниями. Вот где государство должно проявлять свою активность и принимать аккуратно законы, которые будут стимулировать развитие. Тут проблема только в одном, что частной компании-застройщику не выгодно строить дешевое муниципальное жилье, даже если государство платит за это дешевое жилье. Ему выгоднее построить дорогую элитную недвижимость. Если это будет происходить за счет субсидий или за счет льгот в частном строительстве, то эти вещи всегда выравниваются. Есть доход, который частная компания получит от строительства, мы не берем элитный дом в центре Москвы, среднюю прибыль по отрасли. Создайте такие условия, чтобы было одинаково, что построить такой дом, что построить другой дом. Еще одна важная проблема, сейчас начинают об этом говорить, но недостаточно активно - у нас возникают ограничения по инженерным коммуникациям, по крайней мере, в крупных городах она стоит довольно остро. Здесь без государства точно не обойтись. Надо понять масштаб этой проблемы, и начинать ее решать, иначе мы не увеличим ввод жилья, и тогда ипотека действительно окажется не нужна. |